Samowola budowlana

Jakie spotkają nas konsekwencje w przypadku stwierdzenia samowoli budowlanej? Konieczna będzie rozbiórka,
czy też będziemy mogli zalegalizować obiekt?

Nie znajdziemy w polskim ustawodawstwie definicji pojęcia samowoli budowlanej, jednak używane jest ono powszechnie w celu określenia robót budowlanych, które wykonywane są bez dopełnienia wymogów formalnych. Nie tylko wybudowanie domu bez pozwolenia na budowę stanowić będzie samowolę budowlaną. Musimy pamiętać, iż za taką samowolę uznawane jest każde naruszenie ustawy Prawo budowlane (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r., Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414), czyli także przykładowo modyfikacja już istniejących obiektów, rozbiórka obiektu, prowadzenie robót bez kierownika budowy, bez dziennika budowy itp. Do samowoli budowlanej dochodzi często przez niewiedzę inwestorów, nieświadomych, iż dopełnienia formalności w urzędach wymagają także w ich mniemaniu błahe prace, jak choćby dobudowanie do domku tarasu, budowa garażu, czy też wiaty.

Co się dzieje w przypadku zaistnienia samowoli budowlanej? W myśl generalnej zasady wyrażonej w ustawie Prawo budowlane, jeżeli stwierdzona zostania samowola budowlana, inspektor nadzoru budowlanego powinien wydać nakaz rozbiórki tej części obiektu, która wybudowana została bez wymaganych zezwoleń. Sposób realizacji nakazu rozbiórki w dużej mierze zależy od postawy inwestora. Rzadko zdarza się jednak, aby inwestor z własnej woli chciał zburzyć zbudowany przez siebie, własnymi środkami obiekt i najczęściej nie podporządkowuje on się nakazowi rozbiórki. Co prawda nadzór budowlany może zastosować zastępcze wykonanie rozbiórki, jednak w tym celu musi rozpisać przetarg na znalezienie przedsiębiorcy, który wykonałby rozbiórkę – przetargi te nie są popularne
i zazwyczaj kończą się brakiem zgłoszeń. Innym powodem, dla którego nakazy rozbiórki nie są realizowane jest fakt, iż nakaz wydawany przez inspektora nadzoru budowlanego ma postać decyzji administracyjnej i przez to podlega przepisom postępowania administracyjnego. Przepisy te przewidują różne sposoby przedłużania postępowania, zaskarżania decyzji, z czego inwestorzy chętnie korzystają odwlekając realizację nakazu rozbiórki na wiele lat.

Istnieją przypadki, iż pomimo stwierdzenia samowoli budowlanej, nakaz rozbiórki nie będzie wydany a samowola będzie mogła zostać zalegalizowana. Przesłankami warunkującymi przeprowadzenie legalizacji budowy, zgodnie
z art. 48 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, są:

  1. zgodność budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
  2. zgodność budowy z przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.

Organ nadzoru budowlanego bada istnienie tych przesłanek z urzędu, a jeżeli stwierdzi, że zostały spełnione, wówczas sam wszczyna postępowanie legalizacyjne. Kolejnym krokiem ku legalizacji budowy będzie wyznaczenie przez organ nadzoru terminu do złożenia przez inwestora następujących dokumentów:

a) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy
z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym albo decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

b)czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczenia o przynależności projektanta do właściwej izby samorządu zawodowego;

c)oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

d)innych dokumentów określone w ustawie w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych, a także obiektów mogących stwarzać szczególne zagrożenie dla użytkowników.

Obowiązkiem inwestora poza przedłożeniem powyższych dokumentów jest także uiszczenie odpowiedniej opłaty legalizacyjnej. Przykładowo opłata legalizacyjna wyniesie 5.000,00 zł za nielegalnie wzniesiony garaż do 35 mkw, parterowy domek letniskowy do 35 mkw, czy też za przydomowy ganek. Co ważne, płatność opłaty legalizacyjnej może zostać odroczona, rozłożona na raty, a nawet umorzona w całości lub części. Udzielenie zgody na powyższe rozwiązania należy do prerogatyw właściwego wojewody, który przy wydawaniu decyzji kieruje się ważnym interesem inwestora oraz ważnym interesem publicznym.

Zobacz pozostałe aktualności