Umowa dożywocia

Umowa dożywocia – najlepsza forma zabezpieczenia interesów osób starszych?

Niejednokrotnie osoby starsze, chcąc dokonać podziału posiadanego majątku jeszcze za życia, a także dążąc do zapewnienia sobie dalszej opieki osób najbliższych ustanawiają tzw. prawo dożywocia. Odmiennie niż w przypadku darowizny, umowa dożywocia pozwala w większym stopniu uniknąć i ustrzec się sytuacji, w której niewdzięczni krewni lub inne osoby najbliższe po otrzymaniu prawa własności nieruchomości utracą zainteresowane jego poprzednim właścicielem pozostawiając go bez środków do życia.

Umowa o dożywocie to umowa, na mocy której właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, zaś nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy, a także jeżeli umowa to przewiduje osobie mu bliskiej, dożywotnie utrzymanie. Do osób bliskich w tym przypadku należy zaliczyć: krewnych, powinowatych, a także inne osoby niepozostające z tą osobą w stosunku pokrewieństwa lub powinowactwa, a także związane z nim węzłem przyjaźni i bliskości w sensie uczuciowym (np. konkubinat) lub pozostające ze zbywcą we wspólnym gospodarstwie domowym.

W interesie dożywotnika (osoby przenoszącej własność nieruchomości) pozostaje to, aby umowa dożywocia jak najbardziej szczegółowo określała zobowiązania nabywcy nieruchomości. W szczególności winna ona dokładnie określać rodzaj i wielkość świadczeń, do których zobowiązany jest nowy właściciel nieruchomości, tak aby uniknąć w przyszłości ewentualnych nieporozumień.

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.”

Natomiast zgodnie z art. 908 § 2 Kodeksu cywilnego „Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia”.

Istotą umowy dożywocia pozostaje zatem to, że w zamian za własność nieruchomości nowy właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem tego, kto mu ją przekazuje, do:

  • przyjęcia go jako domownika,
  • dostarczenia mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału,
  • zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie,
  • sprawienia mu pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

Oczywiście w umowie dożywocia można odmiennie określić zakres świadczeń nabywcy nieruchomości względem dożywotnika, w zależności od jego potrzeb i oczekiwań. Strony uzgadniają bowiem treść umowy dowolnie, w oparciu o swoje uzasadnione potrzeby, możliwości oraz wzajemne oczekiwania. Co ważne, na podstawie umowy dożywocia nieruchomość może zbyć tylko osoba fizyczna. Natomiast przedmiotem zbycia może być każda nieruchomość, a także udział we współwłasności nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998 r., III CKN 219/98).

Omówienia wymaga sytuacja co stanie się w przypadku, gdy relacje pomiędzy dożywotnikiem a nabywcą nieruchomości zmienią się na tyle, że nabywca nieruchomości zaprzestanie wywiązywać się z obowiązku świadczenia na rzecz dożywotnika ? Kwestię te rozstrzyga art. 913 § 1 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym „Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunku, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień”. W wyjątkowych sytuacjach sąd może na wniosek którejkolwiek ze stron (z zastrzeżeniem, że dożywotnikiem jest zbywca nieruchomości) rozwiązać umowę o dożywocie.

Umowa dożywocia wiąże się z przeniesieniem własności nieruchomości, więc powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Konieczne jest zatem udanie się do notariusza w celu jej zawarcia. Opłata notarialna od umowy o dożywocie będzie uzależniona od wartości nieruchomości. Maksymalna stawka wynosi w zależności od wartości:

  • do 3000 zł – 100 zł,
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
  • powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, nie więcej niż 7500 zł.

Powyższe stawki to stawki maksymalne – można negocjować z notariuszem wysokość opłat. Do opłaty notarialnej należy doliczyć 23% podatek VAT. Nabywca nieruchomości będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Będzie on obliczany od wartości nieruchomości, wynosi on 2 % i jest pobierany przez notariusza.

Zobacz pozostałe aktualności